Umowa najmu okazjonalnego –remedium na problemy z trudnymi lokatorami?

Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne, które w swych założeniach ma chronić wynajmującego na wypadek nierzetelności najemcy, który uporczywie odmawia opuszczenia lokalu.  W dużym uproszczeniu jest to specjalny rodzaj umowy najmu. Czym zatem umowa ta różni się od „zwykłej” umowy najmu?   Umowa ta wymaga złożenia przez najemcę zgody na dobrowolne opuszczenie lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy. Dzięki temu, właściciel mieszkania, w przypadku problemów z najemcą: - nie jest skazany na czasochłonne postępowanie sądowe w sprawie o eksmisję; - nie musi wstrzymywać się z eksmisją do czasu dostarczenia najemcy przez gminę prawa do lokalu socjalnego. Chcąc być precyzyjnym, wśród załączników prawidłowo przygotowanej umowy najmu okazjonalnego, powinny znaleźć się: - oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu; - oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (czyli wskazanie, do jakiego innego lokalu nasz najemca się wyprowadzi); - oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (czyli potwierdzenie, że właściciel innego lokalu przygarnie naszego najemcę). Opcjonalnie, dla większego bezpieczeństwa można wprowadzić również (do samej umowy lub jednego z załączników) oświadczenie najemcy, że jest świadom braku prawa do lokalu socjalnego na wypadek  eksmisji.   Warto jednak zadać sobie pytanie, co w przypadku, w którym w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego najemca utraci możliwość przeniesienia się do innego lokalu? Przepisy prawa określają, że kiedy najemca utraci prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu to obowiązany jest w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać gdyby doszło do egzekucji. Najemca musi również ponownie przedstawić oświadczenie nowego właściciela innego lokalu zawierające zgodę na zamieszkanie. W sytuacji, gdy najemca nie wskaże nowego lokalu w oświadczeniu oraz nie przedstawi zgody właściciela nowego lokum zastępczego, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Do tego momentu wszystko jest jasne. Wypowiadamy umowę. Ale co dalej? Czy „moc” najmu okazjonalnego nadal działa? Czy też zmuszeni będziemy skierować sprawę na tory klasycznej, długotrwałej, kosztochłonnej eksmisji? Jeśli po wypowiedzeniu umowy najmu najemca nie zwróci lokalu dobrowolnie i dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie aktu poddania się egzekucji, eksmisja będzie wykonywana według ogólnych zasad. Nie eliminuje to wszelkich ryzyk i problemów. Co jednak ważne – w świetle prawa, dłużnikowi nie będzie przysługiwało ani prawo do najmu socjalnego, ani prawo do tymczasowego pomieszczenia. Komornik powinien mieć prawo usunięcia dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Należy też pamiętać o ważnej zasadzie. Oświadczenia o adresie, pod który wyprowadzi się najemca (w tym zgody właściciela innego lokalu) nie można tak po prostu cofnąć, zmienić zdania. Takie wycofanie zgody jest bezskuteczne.   Lokator straci prawo do wyprowadzenia się pod inny adres tylko w trzech przypadkach: - lokal zastępczy z przyczyn technicznych nie może już służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych; - lokal wskazany w oświadczeniu przestanie istnieć; - osoba udzielająca zgody na przyjęcie lokatora, przestanie być właścicielem lokalu.   Takie ukształtowanie umowy najmu okazjonalnego stwarza jednak duże zabezpieczenie dla Wynajmującego, który w szybszy sposób może odzyskać kontrolę nad swoim lokalem.   Autorzy: aplikant radcowski Paula Kąkolewska-Linkowska