Najem: 3 Najpopularniejsze mity związane z najmem mieszkania 

Wokół wynajmu mieszkań krąży wiele przekonań, które nie mają pokrycia w przepisach. Właściciele często nie znają ograniczeń, a najemcy – swoich praw.  

Poniżej omawiamy najczęstsze mity, które pojawiają się w codziennej praktyce i mogą prowadzić do sporów. 

Mit 1: „Właściciel może wejść do mieszkania, kiedy chce – w końcu to jego lokal” 

To nieprawda.  

Od momentu przekazania mieszkania najemcy – właściciel traci prawo do swobodnego wstępu. Nie oznacza to, że nie może wejść w ogóle, ale musi to zrobić zgodnie z przepisami i po wcześniejszym uprzedzeniu. 

Właściciel może wejść do mieszkania tylko w określonych sytuacjach, np.: 

• w celu dokonania niezbędnych napraw (np. hydraulicznych, instalacyjnych), 

• w razie awarii, zagrożenia dla mienia lub życia (np. zalania, pożaru, ulatniającego się gazu), 

• przy odbiorze lokalu po zakończeniu najmu, 

• przy wcześniejszym uzgodnieniu terminu przeglądu technicznego lub prezentacji lokalu nowym najemcom. 

Wejście bez zapowiedzi lub bez wyraźnej zgody najemcy może być traktowane jako naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego). W praktyce oznacza to, że właściciel, który otwiera drzwi „bo ma klucze”, naraża się na odpowiedzialność karną – niezależnie od tego, że to on figuruje w księdze wieczystej.  

W sytuacjach nagłych, gdy najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnić lokal, a sytuacja wymaga natychmiastowej interwencji (np. w przypadku awarii), właściciel mieszkania może wejść do lokalu w towarzystwie świadka, najlepiej policji lub straży. Należy pamiętać, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie. 

Mit 2: „Nie ma umowy, nie ma najmu – więc mogę wyrzucić lokatora od ręki” 

Ten mit dotyczy sytuacji, gdy ktoś mieszka w lokalu bez pisemnej umowy albo taka umowa się zakończyła, ale: 

• użytkuje mieszkanie za zgodą właściciela, 

• płaci za czynsz, media lub inne opłaty, 

• albo po prostu przebywa w lokalu, a właściciel nie reaguje. 

W takich przypadkach najem wcale nie musi być „nielegalny” – mimo braku umowy na piśmie. 

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego: 

Umowa najmu może zostać zawarta również ustnie lub w sposób dorozumiany – przez zgodne zachowanie stron. 

Jeśli więc: 

• właściciel wiedział, że ktoś mieszka w jego mieszkaniu, 

• pobierał od tej osoby opłaty lub nie sprzeciwiał się jej obecności przez dłuższy czas, 

to mamy do czynienia z faktycznym stosunkiem najmu – nawet bez dokumentu. 

Nie można wtedy traktować lokatora jak „osoby nieuprawnionej” i próbować go eksmitować siłą. Właściciel może wypowiedzieć taką umowę, ale musi to zrobić zgodnie z przepisami o najmie – z zachowaniem terminów wypowiedzenia, a jeśli lokator nie wyprowadza się dobrowolnie, jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe i eksmisja. 

Mit 3: „Skoro w umowie na czas określony jest zapis o możliwości wypowiedzenia, to mogę ją rozwiązać wcześniej” 

To częsty mit, który prowadzi do błędnych założeń co do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. 

Fakty są inne: 

Umowa najmu zawarta na czas określony co do zasady nie podlega wypowiedzeniu – chyba że: 

• ustawa przewiduje szczególną podstawę wypowiedzenia (np. uporczywe zaleganie z czynszem), 

• w umowie zawarto wyraźny zapis dopuszczający wypowiedzenie z konkretnie oznaczonych przyczyn. 

Sama ogólna klauzula typu: 

„umowa może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem X dni wypowiedzenia” 
jest nieważna, bo pozostaje w sprzeczności z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. 

Taki zapis nie skutkuje możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy – nawet jeśli został podpisany przez obie strony. Aby wypowiedzenie było skuteczne: 

• w umowie muszą być dokładnie wskazane sytuacje, w których możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy, 

• wypowiedzenie musi nastąpić zgodnie z tymi przyczynami. 

Podsumowanie 

W sieci krąży wiele mitów i niezweryfikowanych treści, które mogą wprowadzać w błąd. Dlatego tak istotne jest, aby zawsze sprawdzać źródła, konfrontować fakty i kierować się rzetelną wiedzą. 

Świadome podejście do informacji to podstawa odpowiedzialnego działania – zarówno jako właściciel, jak i najemca. 

Jeśli coś budzi Twoje wątpliwości – chętnie pomożemy! 

Pobierz darmową praktyczną checkliste o tym jak zweryfikować najemcę!

Zostaw swój adres e-mail i wyraź zgodę na nasz newsletter, a checkliste otrzymasz bezpłatnie w wiadomości e-mail.

Potrzebujesz pomocy przy wynajmie mieszkania?

Skontaktuj się z Kancelaria Ciesielski i Partnerzy w Toruniu – doradzamy w sprawach mieszkaniowych wynajmującym jak i najemcom. W ofercie mamy wypracowane wzory pewnych i sprawdzonych umów które pozwolą ci szybko, sprawnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie!

Marcin Ciesielski

Radca Prawny / Założyciel kancelarii

Specjalista w sprawach doradztwa biznesowo-prawnego dla przedsiębiorców, inwestycji, prawa spółek, prawa umów, sukcesji w firmach, ochrony danych osobowych i prawa konsumentów.